¿Qué tan conveniente es enlistar inmuebles en USD?
La palabra enlistar en bienes raíces, se puede definir como subir al mercado una nueva propiedad, ya sea en venta o renta, ponerla en la lista, ponerla disponible para que los posibles compradores la tomen en cuenta como activa. En muchas ocasiones, los Agentes Inmobiliarios enlistan propiedades en USD (United States Dollar).
En un mercado global se podría pensar que el dólar americano es la moneda de cambio para las propiedades internacionales, sin embargo habría que revisar algunos puntos antes de hacerlo en México, ya que si tomamos en cuenta diversos factores, se podría modificar el valor de las propiedades en el mercado local.
1.- Escrituración. La escrituración de compraventa de un inmueble en México, siempre será en pesos, por lo que los impuestos también corresponderán en moneda nacional.
2.- Avalúo. El valor de una propiedad en México, siempre estará tasado en pesos, tomando en cuenta la comparación con otros de similares características, en la misma zona y de similares condiciones, dicen algunos "valuar es comparar". Entonces podemos afirmar que el valor de TODAS las propiedades en México estarían en pesos y el valor catastral también estará en pesos, así que tomando en cuenta lo anterior, el valor de un inmueble SIEMPRE será en pesos.
Entonces, ¿Por qué enlistar en dólares?
-- Mercado Global
-- Valor de materiales (acero, concreto, aluminio, etc.) se ajustan a un precio internacional
-- En diferentes plazas el mercado es en su mayoría extranjero
-- El vendedor compró en USD (o al menos eso cree) y quiere recuperar USD
-- El desarrollador de vivienda invierte en USD
Este tema SIEMPRE será controversial, cito ejemplos de casos reales para ver la magnitud del asunto:
Caso 1.
El día 03 de marzo 2020 el tipo de cambio era de MX$19.44 por dólar americano.
Hay una casa enlistada en dólares americanos, el valor de la propiedad: USD$120,000 (equivalente a MX$2,332,800) nada mal para una casa valuada en MX$2,350,000.
Para el día 23 de marzo, hay movimientos en los mercados internacionales y el valor del dólar llega MX$25.12 ¿Es posible que una propiedad en solo 20 días llegue a valer MX$3,014,400? es decir un aumento de +MX$664,400 la respuesta es ... NO, el avalúo sigue siendo de MX$2,350,000.
En el sentido lógico, no es posible que un tipo de cambio determine el valor de un inmueble.
Caso 2.
Jeff adquirió una propiedad vacacional en Mayo 2013 en USD$100,00 (tipo de cambio a esa fecha fue de MX$12.18) se escrituró en MX$1,218,000.
En 2020 decide vender, él quiere recuperar al menos sus USD$100,000, el valor de la propiedad se apreció hasta llegar a MX$1,800,000. Su agente inmobiliario le sugiere enlistar en USD$110,000...
¿En realidad la propiedad vale MX$2,763,200? (al tipo de cambio MX$25.12)
Lo interesante es que ¡LA VENDE! sí, se la vende a John, quién ve un buen precio en ella pero al llegar a notaría se tienen qué calcular impuestos tomando en cuenta:
el valor de compra MX$1,218,000,
el valor actual MX$1,800,000
y el valor de venta MX$2,763,200 (hay que recordar que escrituración e impuestos son en pesos)
¿Realmente conviene?
He escuchado en infinidad de veces que el tiempo de crisis es cuando al extranjero le conviene comprar en México (por el tipo de cambio) SÍ, pero en propiedades en pesos ahí es donde se siente que le conviene.
Creo que los Agentes de Bienes Raíces solamente tendríamos que explicar o hacer ver que la inversión que se hace al comprar una propiedad, es en PESOS y si hay alguna variación por tipo de cambio, ni hablar, es inversión que lleva implícito ese riesgo.
Así que, en mi opinión, el tipo de cambio no debe afectar el valor de los inmuebles.
Para los desarrolladores, constructores e inversionistas es diferente, pero eso lo comentamos en otra ocasión.